経年劣化による外壁・タイル・防水・鉄部などの劣化に対応するため、集合住宅の全体改修工事を行いました。

ご依頼のきっかけ・工事の経緯

まずは雨漏りの原因を特定するため、現地調査と散水調査を実施。実際に疑わしい箇所へ散水を行い、水の侵入経路や建物各部の劣化状況を確認しました。

以前よりお付き合いのある管理会社様から、建物の雨漏りについてご相談をいただいたことが今回の工事のきっかけでした。

調査の結果をもとに、雨漏りへの対応だけでなく、外壁タイルや下地、防水、鉄部、屋根など建物全体の劣化状況についてもご説明。

今後の維持管理や建物の長期的な耐久性を考慮し、部分的な修繕ではなく建物全体の改修工事をご提案しました。

これまでのお付き合いによる信頼もあり、調査からご提案、施工までお任せいただき、今回の全体改修工事を受注する運びとなりました。

今回の工事では、外壁タイルの打診検査・浮きや剥落部の補修をはじめ、クラック・爆裂補修、外壁塗膜防水、ウレタン防水、シーリング工事、鉄部塗装、屋根改修、外壁材の改修など、建物全体を総合的にメンテナンスしています。

単純に塗装を行うのではなく、各部の劣化状況を確認し、必要な下地処理・補修を行ったうえで仕上げることを重視しました。

【工事概要】

■工事名
集合住宅 全体改修工事

■工事内容
外壁改修・タイル補修・防水・塗装・屋根改修・付帯部改修

■施工箇所
外壁・屋上・バルコニー・鉄部・屋根・開口部・付帯部

■外壁工事
タイル補修・貼り替え・アンカー補修・クラック補修・爆裂補修

■防水工事
ウレタン防水・通気緩衝工法・密着工法

■外壁仕上げ
高耐久アクリルゴム系塗膜防水・マスチック工法

■塗装工事
外壁・鉄部・付帯部塗装

■鉄部仕上げ
フッ素塗料仕上げ

■屋根工事
ガルバリウム鋼板による屋根改修

■外壁材
窯業系サイディング・ガルバリウム鋼板

■主な使用材料
水性セブンSシーラーⅠ・スーパーセブン・セブンウォール主材・水性セブンウォールトップ・ウレタン防水材・フッ素塗料・カチオンセメント等

施工前の建物調査

大規模改修では、まず建物全体の状態を確認します。

外壁タイルについては打診検査を実施し、タイルの浮きや剥落の危険性がある箇所を確認。

さらに、外壁のクラック、爆裂、シーリングの劣化、鉄部の錆、防水層の状態などを確認し、それぞれの劣化状況に合わせて施工方法を選定しました。

建物の改修工事では、表面的な劣化だけを見るのではなく、下地の状態を確認してから施工方法を決めることが非常に重要です。

外壁タイルの打診検査・補修

外壁タイルは、経年劣化によって浮きや剥離が発生する場合があります。

そこで、施工前に打診検査を行い、補修が必要な箇所を確認しました。

浮きが確認された箇所については、アンカーによる固定補修を実施。

剥落している箇所については、劣化した部分を撤去し、下地を整えたうえでタイルの貼り替えを行いました。

また、エフロが発生している部分についても除去作業を行っています。

主な施工内容

• タイル打診検査
• タイル浮き補修
• アンカー固定
• タイル剥落部撤去
• タイル貼り替え
• エフロ除去
• 下地補修

クラック・爆裂補修

外壁にはクラックやコンクリートの爆裂なども見られたため、塗装前に下地補修を行いました。

特に爆裂部分については、劣化したコンクリートを撤去し、鉄筋部分の錆をケレンしたうえで錆止め処理。

その後、プライマー処理・形成を行い、下地を復旧しました。

外壁塗装では、仕上げの塗料だけに目が行きがちですが、塗装前の下地処理こそ仕上がりと耐久性を左右する重要な工程です。

シーリング打ち替え

窓周りや開口部などのシーリングについても劣化状況を確認し、必要箇所の打ち替えを実施しました。

シーリングは外壁材やサッシなどの取り合い部分からの雨水の侵入を防ぐ重要な役割があります。

既存シーリングの状態を確認し、劣化が進んでいる箇所には高耐久シーリング材を使用して施工しています。

外壁塗膜防水工事

外壁には高耐久アクリルゴム系塗膜防水を施工しました。

マスチック工法によって塗膜の厚みを確保し、外壁の微細な動きやクラックへの追従性を考慮した仕上げとしています。

さらに、下地の動きによるクラックの再発を抑えるため、下地挙動緩衝材も使用。

使用材料

• 水性セブンSシーラーⅠ
• スーパーセブン
• セブンウォール主材
• 水性セブンウォールトップ

外壁の状態に合わせて下地処理から仕上げまで工程を組み立て、耐久性を重視した施工を行いました。

屋上・バルコニーのウレタン防水

防水工事では、平場部分にウレタン防水・通気緩衝工法を採用しました。

通気緩衝工法は、下地から発生する湿気による膨れなどのリスクを考慮した防水工法です。

立ち上がりなどには密着工法を採用し、施工箇所の形状や下地の状態に合わせて施工しました。

施工工程

清掃 → プライマー塗布 → 下地処理 → 通気緩衝工法 → ウレタン防水 → 立ち上がり施工 → 仕上げ

防水工事では、見た目だけでは分からない下地の状態が非常に重要です。

そのため、既存下地を確認しながら適切な工法を選択しています。

鉄部・付帯部塗装

建物の鉄部や付帯部についても、劣化状況に応じて塗装を行いました。

対象となったのは、鉄骨階段、鉄骨バルコニー手摺り、タラップ、境界フェンス、配管、玄関扉、PS扉、電気ボックス、ポール・柱などです。

錆が発生している箇所では、目荒らし・ケレンを行った後に錆止めを施工。

その上からフッ素塗料を2回塗りし、耐候性を考慮した仕上げとしました。

鉄部は錆を残したまま塗装すると、早期の塗膜剥離につながる可能性があります。

そのため、塗料を塗る前の下地処理を丁寧に行っています。

屋根改修工事

屋根についても既存状態を確認し、必要な改修を行いました。

既存の竪平葺き部分には、ガルバリウム鋼板を使用した屋根改修を実施。

耐久性やメンテナンス性を考慮し、建物の状態に合わせた屋根材を採用しています。

また、必要箇所では下地の補修や発泡ウレタンなどによる処理も行いました。

外壁材の改修

一部の外壁については、既存部分の状態を確認したうえで、窯業系サイディングへの改修も実施。

通気金具止めなどを含め、外壁材を適切に施工しました。

外壁の劣化状況によっては、単純な塗装だけでは対応できないケースもあります。

その場合には、部分的な張り替えや外壁材の改修など、建物の状態に合わせた施工方法を検討する必要があります。

その他の付帯部もまとめて改修

今回の工事では、主要な外壁・防水・屋根だけではなく、建物各所の付帯部についても改修を行いました。

• パーテーション
• 境界フェンス
• タラップ
• 玄関扉
• PS扉
• 照明灯
• 電気ボックス
• 上裏
• 鉄骨階段
• 鉄骨バルコニー手摺り
• 配管
• ポリカ屋根
• その他雑塗装

建物全体を確認し、必要な箇所をまとめて施工することで、改修後の建物全体の統一感を整えました。

施工のポイント

今回の工事で特に重要だったのが、**「塗装だけで終わらせないこと」**です。

外壁タイルの浮き、クラック、爆裂、シーリング、防水層、鉄部の錆、屋根など、建物にはさまざまな劣化症状があります。

それぞれの状態に合わせて、

調査 → 下地処理 → 補修 → 防水・塗装 → 仕上げ

という工程を丁寧に行いました。

大規模改修工事では、仕上がった見た目だけではなく、その下にある下地・防水・接着・錆対策などの見えない部分が建物の耐久性を大きく左右します。

完成

外壁タイル・防水・塗装・屋根・鉄部・付帯部まで、建物全体を総合的に改修。

劣化していた部分を補修し、雨水の侵入やタイルの剥落、鉄部の錆など、今後の劣化リスクにも配慮した改修工事となりました。

エンペラーペイントでは、外壁塗装だけではなく、防水工事・雨漏り対策・外壁補修・タイル補修・屋根工事まで、建物の状態に合わせた総合的な改修工事に対応しています。

「塗装だけで大丈夫なのか分からない」

「外壁のタイルが浮いている気がする」

「防水も含めて建物全体を見てほしい」

このようなお悩みがありましたら、お気軽にご相談ください。